Khi chúng ta có ý định đầu tư xây dựng một dự án, công trình thì ngân sách là điều đầu tiên phải lưu ý để lên kế hoạch cho công trình tương lai. Nhưng thực tế là chủ đầu tư đa phần đều không phải người trong ngành xây dựng, vì vậy chúng tôi xin gởi bài chia sẽ này đến tất cả khách hàng có nhu cầu có thể tự tính toán được chi phí dự trù chính xác nhất cho công trình của mình.
Có thể nói để có bảng dự toán chi phí công trình chính xác thì chúng ta cần rất nhiều yếu tố mới có thể đưa ra được, và người có thể làm điều này phải có kiến thức nhiều về ngành xây dựng, về giá vật liệu + giá nhân công, về kinh nghiệm thi công, ....
Nhưng thật may mắn khi theo thời gian và kinh nghiệm thì các bậc sư huynh, sự phụ trong ngành xây dựng đã đúc kết và đưa ra một phương pháp tính đơn giản nhưng cũng có thể chính xác tương đối, và cho đến ngày nay các công ty xây dựng nhà phố, các công trình dân dụng có qui mô nhỏ lẻ,... đều có thể áp dụng được.
Đầu tiên khi nói đến chi phí xây dựng một ngôi nhà thì chúng tôi chia ra thành 2 phần khác nhau để dễ phân biệt: Phần thô và Phần hoàn thiện.
1. Phần thô: Là những phần về kết cấu của ngôi nhà, phần này là vấn đề cốt lỏi trong công trình bao gồm: Móng, hầm , cột, dầm, sàn, mái, ... Có một lưu ý nhỏ trong cách tính thủ công này là phần thô chưa bao gồm đơn giá cọc hoặc các biện pháp gia cố nền móng. Vậy phần thô gồm những gì chúng ta có thể phân tích kĩ hơn như sau:
1.a Móng: Bao gồm bê tông cốt thép, ván khuôn phần móng, đà kiềng, cổ móng, hầm tự hoại, hệ thống cấp thoát nước, ... hoặc có thể nói đơn giản hơn là phần âm dưới đất nhưng không bao gồm cọc ép, nâng nền
Về phần móng chúng ta có nhiều loại móng có tính chất, đặc điểm cũng như cách làm khác nhau vì vậy các nhà thầu đưa ra cách tính hệ số khác nhau:
- Móng đơn = 30% diện tích tổng thể của toàn công trình.
- Móng cọc = 30% diện tích tổng thể của toàn công trình.
- Móng băng = 50% diện tích tổng thể của toàn công trình.
- Móng bè = 50-80% diện tích tổng thể của toàn công trình tuy nhiên loại này rất ít phổ biến.
1.b Phần tầng hầm: bao gồm vách hầm, và các vách ngăn bên trong của tầng hầm
Vì tùy theo căn nhà có các độ sâu của hầm khác nhau nên cách tính hệ số tầng hầm cũng khác nhau từ 150%-200% diện tích của hầm (chiều sâu hầm càng sâu thì phần tính hệ số hầm sẽ càng tăng theo độ khó).
1.c Từ tầng 1 đến tầng n: lưu ý tầng 1 ở đây chính là tầng trệt theo cách gọi của người miền Nam.
Các tầng còn lại bên trên thì cách tính hệ số bằng 100% diện tích của tầng đó
Lưu ý:
Mỗi tầng có thể có ban công hoặc ô trống
Đối với ban công thì cách tính thường từ 70-100% diện tích ban công
Đối với ô trống trong tầng ( đặc trưng là tầng lửng ) cách tính diện tích này thì là 50% diện tích ô trống
Trong cách tính diện tích của các tầng thì phần nào có sàn thì sẽ được tính, còn nếu có ô trống lớn hơn 20% diện tích sàn đó thì phải tính thành hệ số như chúng tôi vừa đề cập bên trên không được tính bao gồm sẽ bị chồng thêm diện tích, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư.
1.d Đối với tầng sân thượng: Riêng tầng này chúng ta phải chia ra thành hai phần:
Một là tầng sân thượng (tức bên trên có mái che) thì chúng ta tính 100% diện tích.
Phần còn lại là sân thượng (tức phần diện tích nằm bên ngoài và trên không có mái che) thì chỉ được tính 70% diện tích
1.c Mái: Có nhiều loại mái nên có cách tính cụ thể như sau:
Mái tole = 30% diện tích mái
Mái ngói = 70% diện tích mái
Mái BTCT = 50% diện tích
Mái BTCT kết hợp kèo ngói= 100% diện tích
Ở trên là toàn bộ các phần trong phần thô và cách tính hệ số chủ đầu tư nên nguyên cứu để tránh bị các nhà thầu tính toán trùng lặp ảnh hưởng đến quyền lợi, kinh phí của mình.
Sau khi có các số liệu này thì chúng ta có thể tính tổng các diện tích tầng lại và nhân với đơn giá xây dựng phần thô của từng nhà thầu (thường dao động từ 3.200.000 - 3.800.000 vnđ) thì chúng ta đã có được dự toán chi phí cho công trình của mình.
Một điều các nhà đầu tư cần lưu ý chính là đơn giá thầu phần thô thì đã bao gồm cả nhân công hoàn thiện (không bao gồm nhân công đá granite, thạch cao, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp nước nóng,...)
Chủ đầu tư có thể tham khảo mô phỏng cách tính theo sơ đồ bên trên
2. Phần hoàn thiện:
Đối với phần hoàn thiện trong xây dựng được hiểu đơn giản hơn là các phần còn lại nhưng chưa bao gồm trang trí nội thất.
Ví dụ: thạch cao, sơn nước, gạch ốp lát cho nền tường, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, đá granite,...
Trong phần này chúng ta lưu ý một điển nho nhỏ đó là đơn giá phần thô đã bao gồm nhân công làm ốp lát gạch, nhân công sơn nước, nhân công lắp đặt thiết bị điện, thiết bị vệ sinh cụ thể hơn là phần báo giá phần hoàn thiện sẽ là đơn gía các thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, đá granite, trần thạch cao, vật liệu sơn, cửa đi, cửa sổ, ...
Vì là phần hoàn thiện nên cách tính hệ số và diện tích tính sẽ không bao gồm móng, mái mà chỉ có các phần chính như sau:
2.a Hầm: (Đối với trường hợp nhà có hầm)
Tầng hầm thường sẽ không được lát gạch và sơn nước nên tùy theo căn nhà và yêu cầu từ chủ đầu tư mà phần hoàn thiện được tính với hệ số từ 50-100% diện tích sàn xây dựng.
2.b Từ tầng 1 - tầng n:
Đối với các tầng này thì hệ số tính diện tích hoàn thiện là 100%
2.c Tầng sân thượng:
Tương tự cách tính trong phần thô thì trong hoàn thiện người ta vẫn tính từ 70-100% diện tích tùy theo khu vực có mái che và không mái che
Lưu ý: Riêng phần mái và tầng hầm không được tính thêm diện tích cho phần hoàn thiện, trừ trường hợp mái có kết cấu đặc biệt, đắp chỉ mái phức tạp, mái năng lượng, ... (thường thì điều này chủ đầu tư không biết nên dễ xảy ra tình trạng nhà thầu không uy tín tính thêm vào hoặc là biện pháp để nhà thầu báo giá thấp nhưng cách tính sai nên tổng dự toán cho công trình thì lại cao)
Tổng kết lại thì chúng ta có diện tích của phần hoàn thiện và nhân với đơn giá từ 2.000.000 - 4.000.000 vnđ chúng ta sẽ được dự toán phần hoàn thiện.
Mọi chi tiết quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi qua:
Hotline: 0936.369.029 Zalo/telegram: 0936.369.029
Email: NHTcorp2020@gmail.com
Hoặc trụ sở công ty cổ phần đầu tư xây dựng NHT:
Lầu 5 - Waseco số 10 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình, Tp. HCM
.jpg)
